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国五条温柔落地各地细则背后暗藏玄机

发布时间:2019-09-18 03:13:18

  “国五条”温柔落地:各地细则背后暗藏玄机

  “国五条”来势凶猛,但地方政府打了折扣的执行细则,或许会让这一轮房产调控再次淹没于泡沫之中。

  二手房重新开放交易已过一周,但新一轮房产调控政策并没有将房价打压下来。

  华远地产董事长任志强对 国五条的调控效果比较悲观,他对腾讯财经表示:如果今年土地供应量不能从负转正,明年房产市场的供求关系会更紧张。

  随着20余个大中城市陆续公布房地产调控执行细则,国五条的效果已经显现:交易量骤减。以北京为例,自4月8日恢复签至4月14日的一周之内,北京二手房签量仅为1716套。而在3月份,北京二手房交易量每天就有1412套。但房价尚未有大幅波动。

  房价究竟会跌会涨?在新一届政府出台更新的政策之前,地方政府对国五条的执行细则,将决定未来几个月房产价格及成交量的弹性空间。

  中国楼市是否存在泡沫、那些城市存在泡沫,也成为国五条落地时的一个关键话题。国务院原副总理曾培炎在博鳌期间和腾讯财经的交谈中,直指个别城市的确存在泡沫。

  但从对国五条的执行力度普遍偏松来看,大多地方政府并不认可本地房产市场存在泡沫。这些城市在国五条出台之后,房价并有急刹,仍在持续上涨。

  北京细则相对是比较严的。北京房地产协会秘书长陈志对腾讯财经说道。与北京不同的是,武汉、南京、西安、昆明等地在各自出台的细则中,对20%个税如何征收、二套房首付和贷款利率等问题却未曾提及。还有更多中小城市并未出台细则。腾讯财经也从北京、上海、广州等地获悉,目前房产交易与国五条出台之前并无差别,未满5年的普通住宅仍然是按照交易总价1%~2%征收个税。

  显然,各地对国五条如何执行有自己的想法。但相同的是,开发商也不认为房价因此会下跌。SOHO中国董事长潘石屹对腾讯财经表示,新的调控政策与过去十年的思路一致,还是相信行政的力量,而未考虑市场自身对价格的调节。任志强则提醒说,过去很多调控政策都是针对开发商的,但这次20%个人所得税的征收却是针对购房者的,所以细则出台之后二手房交易量迅速下降,一手房则没有太大变化,价格甚至还略有上升。

  国五条的影响不是直接对房地产,而会间接体现在对上游原材料的影响。美银美林大中华区首席经济学家陆挺对腾讯财经表示。他认为,中国房地产市场需求的旺盛依然存在。

  购房者钻空子

  那些想要买房的人,并未因为这一轮调控政策停下看房脚步。购房者以及中介首先想到的应对是,寻找能减少交易成本的漏洞。

  北京的购房者常斌(化名)还并不想因为新政就让自己看房的步伐戛然而止,虽然市场上已经做出了二手房交易将冷却三个月的判断。

  没能赶在北京国五条细则落地之前拿下一套房子,常斌并不觉得懊恼,因为中介告诉他,即使新政策执行,也会有办法让他降低费用。中介称自己对如何在限购下为买房人争取资格很有经验。

  但这一承诺并无成功案例可参考。因为,在细则落地后的首日,北京市就以系统升级调整为由,暂停了购房资格申请、审核及上签约。

  事实上,在京版细则落地之时,操作指南并没有缺位。北京市地税局4月1日在官发布《关于个人转让住房所得征收个人所得税问题的问答》,明确了5类房屋转让时原值如何计算。其中提到,个人转让住房在转让前实际发生的装修费用,可按一定比例扣除,但商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。

  这就意味着,原屋主出售一套原值为200万元的商品房,最多可扣除20万元的装修费。

  规定是10%,我们可以做到没有上限,然后把评估价和原值做成一样,这不就没有税了?中介告诉常斌。但中介同时声称,这是他个人的渠道,对于如何评估、如何将装修价款做高,并不愿详谈。

  这种就是我们常说的阴阳合同,对此主管部门也有治理办法。这次京版细则的严厉程度有目共睹,具有很强的可操作性,价格稳定的目标是完全可以实现的。对于购房者来说,如果签订了一份阴阳合同,可能这一次获利了,但下一次交易中就更加不好操作了。陈志说到。

  除了阴阳合同的操作手法外,对于非商品房的交易,购房者现阶段仍然有捡漏的可能。位于北京昌平县城的一家中介告诉腾讯财经,虽然市里的文件规定了纳税人不能提供房屋原值相应凭证的有五类方法进行核定,但因为各区县税务局对于如何具体操作还没有明确,因此手里刚刚签的一套房改房,仍然是按照老办法征收1%的个税。

  常斌现在也在焦急地等待着。他看中了位于大兴的一套1998年的二手房,真实的差价达到100万,而签协议时原屋主已经明确表示,房价可以稍微降一降,但个税由购买者承担。近20万的个税相当于常斌两年的收入,还得不吃不喝才行,真是心疼。

  地方政府预留弹性

  与北京的最严厉不一样,广州、重庆、南京、杭州等城市选择了模糊落地的方式。

  广州的细则在3月31日发布,对房价控制目标、限贷等问题上均有涉及。但这两份细则却对公众关注的二手房个税及二套房贷问题做了模糊化处理,仅表示将严格执行国五条中关于出售自有住房个人所得税的征收规定,具体操作细则并未明确。对于二套房贷问题,广州也仅表示,人民银行在当地的分行(支行)可根据房价控制目标和相关政策要求,提高二套房贷的首付比例和贷款利率。

  重庆细则在差别化房贷、20%个税征收等方面做了规定,但对于具体的操作方案,并没有像北京一样深入至细节。

  而被友称为最短国五条细则的杭州版公告就一句话:经市政府同意,2013年度我市新建商品住房价格控制目标为:全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。西安版细则也是如出一辙。

  地产界的大炮任志强将这一做法形容为软磨硬泡。不过,在专家看来,国五条在地方模糊出台的做法是可以理解的,中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为:各地有各地的情况,要把握调控的松紧度。既要有政策,也允许地方有符合自己实际的方式。

  而住建部政策研究中心主任秦虹也在4月8日的博鳌论坛期间表示,国五条最大的问题是地方细则不细,但是国五条文件要求地方政府在一季度末公布房价控制目标,并没有说要公布其他的。秦虹所在的政策研究中心是住建部的智囊机构。

  这样,看似语焉不详的描述,也为地方政府在楼市政策的调整上提供了空间。

  而国五条细则落地后的半个月里,房价并没有出现预期中的急刹车。据悉,上海近日商品房的成交均价继续保持3月中旬以来的上涨势头,涨至2.52万元/平方米,环比提升3.8%。

  作为北京新房成交的主力区域之一,大兴商品房的近期交易均价也出现了小幅上涨。仲量联行北京及华北区市场研究部负责人陈锦平认为,北京市场上,国五条细则落地后,一手住房市场并不会出现明显弱化,相反,二手房业主的负债普遍不高,急于出售物业的需求不强,这些都将支撑住房价格水平。

  扭转供小于求才能解决问题

  分析人士认为,无论是严厉的京版细则,还是软磨硬泡的地方细则,都包含了地方政府对楼市各自的治理思路。

  3月31日深夜11点半,西安2013年房价控制目标公布,成为大限之时压轴公布的最后一个城市。在此前的一两天里,17个城市落实新国五条细则逐一亮相。

  尽管17个城市离纳入统计局监测的城市数量还有很大差距,但它无疑将给刚回暖的楼市再次蒙上一层迷雾。腾讯财经向西安的房产中介询问新政实施之后的市场反应,得到的答案均是日成交量大幅下滑。

  地方政府对政策严厉程度的把控,主要还是看对当地楼市实际情况的判断。比如上海和重庆,已经有了房产税,他们的细则就不需要像北京一样严厉。中部省份一位不愿具名的住建厅官员对腾讯财经表示。

  这一说法也得到了开发商的认可。绿地集团董事长张玉良对腾讯财经说到,一线城市矛盾比较突出,所以应该采取针对性的措施。如果是三四线城市没有面临这样的问题,房价没有上来或是还在下降,就不是要贯彻国五条的问题,可能还要研究让它的房地产业与发展,与新型城镇化更加吻合。

  来自国家统计局的数据显示,2013年2月份,中国70个大中城市住宅销售价格有66个出现环比上涨,比例超过九成。此外,中国整体宏观经济环境还面临着输入性通胀的风险。专家认为,政策要么通过人民币升值抵制输入型通胀,要么就得忍受国内的物价上涨,如何应对,都将对楼价产生影响。

  但在业内人士看来,用严征个税的办法来控制泡沫能否产生效果依然需要观察。

  长江商学院副院长王一江对腾讯财经表示,土地政策、财政政策以及税收政策都在推高房价,但另一方面却告诉市场房价不许高,让我感到非常困惑。

  即使事先被主管部门拉去征求意见,但国五条的最终出台仍然让SOHO中国董事长潘石屹颇感意外。潘石屹对腾讯财经说,他认为从供求关系上进行调控会更有效,但国五条并未改变房地产市场供应量小、需求量大的问题。

  [请本文作者与本联系 以便奉寄稿酬][:姬秋玲]

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