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北京等地实行商品房预售资金监管

发布时间:2019-08-18 22:39:07

  房地产商资金面临“釜底抽薪”

  如果说税从抑制需求上给投机活动致命一击,有可能通过改变需求来影响房价的话,那么从商品房预售资金监管上入手,无疑将会影响房地产开发企业资金链,从而对房地产市场造成直接影响。有专家认为,这一举措甚至比房产税的影响更为深远、更有效果。

  庞东梅就在市场热议房产税试点是否进入“月倒计时”,人们期待这一“雷声越来越大”的财税措施发挥平抑房价作用的背景下,传出北京加强房屋预售资金监管的消息。房市宏观调控涉及房屋预售的敏感领域,顿时“一石激起千层浪”。

  10月25日下午,北京住建委公布《北京市商品房预售资金监督暂行办法》。办法明确规定,商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户,保证预售资金优先用于工程建设,严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。

  如果说房产税从抑制需求上给投机活动致命一击,有可能通过改变需求来影响房价的话,那么从商品房预售资金监管上入手,无疑将会影响房地产开发企业资金链,从而对房地产市场造成直接影响。有专家认为,这一举措甚至比房产税的影响更为深远、更有效果。

  日前备受关注的房产税试点倒计时开始“以月为单位”的讨论,令市场颇为紧张,但是对于房地产开发企业来讲,这一“财税杠杆”主要针对的是需求方,对自身企业的经营并不会带来直接的影响,但是由此可能带来房市的波动,包括房屋成交量的波动以及房价的升降等,给企业带来的影响不容忽视。这也是房地产开发企业高度关注房产税的一个重要因素。

  某中介公司认为,预售资金监管将非常直接而沉重打击开发商,这也可以说是从4月份调控以来对开发商影响最直接的一个政策。

  “雪上加霜”,无疑是房地产开发商对商品房预售资金监管的普遍反应。在诸多房地产宏观调控举措重压下,从房地产开发企业的“钱袋子”入手进行预售资金监管,让骆驼背上再添一根“稻草”。

  国家统计局公布的显示,前三季度房地产开发企业本年资金来源50504亿元,其中定金及预收款12185亿元。可见,定金和预收款占房地产开发企业本年资金的五分之一以上,房地产开发企业预售资金成为其资金来源的一大主力。在房地产开发企业获得环境日益严格的背景下,预售资金的“专款专用”,无疑将会对房地产开发企业投资带来重要影响。

  房屋预售制,与我国房地产市场的发展密切相关,这一制度在推动我国房地产市场的发展中扮演了重要的角色。然而,不断冲高的房价,以及购房者与房地产开发企业存在的消息不对称、不透明等弊病,使得人们不断质疑这一制度。

  保证预售资金优先用于工程建设,对于购房者来说是一大利好。同时,也有利于打击“囤地”、“囤房”等行为。因为房地产开发商要想早日拿到资金,保证企业的良好运转,就必须加快项目的建设和销售,才能迅速回笼资金。“捂盘惜售”的行为,将成为房地产开发企业获取预售款的一大障碍。业内人士预计,这一措施的实施将会“挤出”大量房源,促进房屋供应量的增加,对稳定和平抑房价产生较大的作用。

  专用账户的监管方式,确保了这一政策的执行。北京房地产协会副秘书长陈志表示:“没有确定监管银行或设立专用账户的,市住建委不发放预售许可证。”与行政许可挂钩,无疑给房地产开发企业头上套上了“紧箍咒”。实际上,对商品房预售资金加强监管,在我国的一些城市已经实施。

  虽然所有预售资金都将进入监管账户,但监管只涉及建设成本部分,而超出建设成本的金额虽然也进入监管账户,开发商却随时可以提取。因此,专家也表示,这对于资金充裕的房地产开发企业影响可能弱化。业内人士表示,这一举措对中小房地产开发企业带来影响会更为重大。

  资金和土地是影响房市健康运行的重要砝码。此次从资金源头上规范了房地产开发企业的行为,防止房地产开发企业把商品房预售资金“挪作他用”,实际上勒紧了一些房地产开发企业的“裤腰带”。然而,这一举措对于土地市场的影响却并不太大,企业获得土地的融资渠道较多,但是房地产开发企业整体资金链的紧张,无疑将会反映到土地市场。

  与此同时,土地市场上,土地违法“问责”的风声越来越紧。近日,国土资源部部长表示,土地违法问责目前正在进行数据审核确认工作,国土资源部不会爽约,年内将严格问责。他透露,国土资源部已经对77个重点城市的土地进行了全链条督察。

  这番表态,给一些房地产开发企业再次敲响警钟,通过“囤地”获取更大的利润风险已“不可同日而语”。

  资金和土地市场的“严厉”之风,给房市调控增加了更有分量的“砝码”。按照当前我国房地产宏观调控的方向,房市宏观调控的步伐逐步走向深入。

  从房产税试点的讨论,到“限购令”的“遍地开花”;从预售资金的监管,到土地违法的“问责”,人们期待“多管齐下”的房地产宏观调控政策应避免“头疼医头、脚痛医脚”,重在执行,共同协力促进房地产市场的健康运行。

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